Планируя инвестиции в недвижимость на Бали, иностранный покупатель сталкивается с терминами, которые часто вызывают недопонимание: Hak Milik, Freehold, Leasehold, Hak Pakai.
Какой титул можно оформить иностранцу? Какой надёжнее? Как избежать юридических ловушек?
Bali Hub подготовил краткую, но точную шпаргалку по основным формам владения недвижимостью на Бали, чтобы помочь инвестору принять грамотное решение.
Leasehold — аренда на 25 лет и более
Описание:
Leasehold (лизхолд) — это долгосрочная аренда земли или объекта недвижимости сроком от 25 до 80 лет. Это самый распространённый и законный способ владения недвижимостью для иностранцев.
Кому доступно:
Физическим и юридическим лицам без индонезийского гражданства.
Что даёт:
- Право пользования и распоряжения недвижимостью
- Возможность сдачи в аренду
- Передачу по наследству
- Перепродажу прав аренды
- Продление при наличии опции в договоре
Плюсы:
- Законный формат владения для иностранца
- Не требует создания PT PMA
- Минимальные налоги
- Оформляется у нотариуса
- Простая resale-структура
Минусы:
- Срок владения ограничен
- Продление требует юридической точности
- Земля остаётся в собственности индонезийской стороны
Что делает Bali Hub:
Bali Hub проводит юридический аудит, включает в договор опцию продления, сопровождает resale и хранение документов, следит за сроками.
Hak Milik — полная собственность (только для граждан Индонезии)
Описание:
Hak Milik — это форма владения недвижимостью, аналогичная freehold в западной терминологии. Даёт полное, бессрочное право собственности на землю или здание.
Кому доступно:
Только гражданам Индонезии.
Что важно:
Иностранцы не могут владеть объектом с титулом Hak Milik напрямую. Любые схемы через номинальных владельцев (подставных лиц) считаются юридически уязвимыми и опасными.
Возможные обходные пути:
- Конвертация Hak Milik в Freehold через регистрацию компании
- Покупка через доверительное управление (не рекомендуется)
Рекомендация от Bali Hub:
Избегать номинальных схем. Альтернатива — leasehold с продлением или создание PT PMA под фрихолд.
Freehold — владение через PT PMA
Описание:
Freehold на Бали (в отличие от Hak Milik) доступен иностранцам только через создание юридического лица — PT PMA (иностранной компании).
Объект оформляется в собственность компании, зарегистрированной на инвестора.
Что даёт:
- Право бессрочного владения
- Регистрацию на юридическое лицо
- Возможность строительства, реконструкции, сдачи в аренду
- Законное оформление недвижимости с регистрацией в земельном кадастре
Плюсы:
- Реальное право собственности на здание и землю
- Возможность получения лицензий на бизнес
- Перепродажа компании — как форма сделки с недвижимостью
- Бессрочное владение (при соблюдении условий работы компании)
Минусы:
- Требует создания и администрирования PT PMA
- Налоги и отчётность перед налоговыми органами
- Зависимость от правильного юридического сопровождения
Что делает Bali Hub:
Создаёт PT PMA под ключ, оформляет freehold в структуре компании, обеспечивает compliance, контроль и передачу объекта инвестору.
Сравнительная таблица
| Параметр | Leasehold | Freehold (через PT PMA) | Hak Milik |
| Доступен иностранцу | Да | Да, через PT PMA | Нет |
| Срок | 25–80 лет | Бессрочно | Бессрочно |
| Передача по наследству | Да | Да | Да |
| Возможность аренды | Да | Да | Да |
| Простота оформления | Высокая | Средняя | Недоступно |
| Юридические риски | Минимальны | Средние (при ошибках) | Высокие (если обход закона) |
Почему именно Bali Hub
Работа с титулами собственности на Бали требует не просто знания законодательства, а практического опыта и ответственности.
Bali Hub — это не агентство по продаже, а команда, сопровождающая сделку от юридической оценки до выхода на доход.
Преимущества сопровождения от Bali Hub:
- Подбор объектов с безопасной формой владения
- Юридическая проверка leasehold, freehold и hak milik
- Создание PT PMA и контроль за её деятельностью
- Сопровождение resale, продлений, наследования
- Адаптация схемы владения под инвестиционную цель
- Прозрачность, отказ от рискованных обходов и номинальных схем
По отзывам клиентов Bali Hub, именно это позволяет сохранить актив, избежать проблем с индонезийскими законами и зафиксировать доходность без рисков.